广州旧改，再传大利好。

近日（5月5日），广州市委常委会召开会议，特别强调积极稳步推进城中村改造，推动超大城市加快转变发展方式。要深入开展调查研究，抓紧制定城中村改造行动计划，明确近中远期目标任务，完善工作机制和法规政策体系，加强要素保障和考核评估，扎实推动城中村改造取得实质性进展等内容。

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在此之前，一个高层会议也尤为值得我们关注。

4月底的政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。这次提法前所未有，意义重大。

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此前公布的“七普”数据显示，中国目前有上海、北京、深圳、重庆、广州、成都和天津7个超大城市，以及武汉、东莞、西安、杭州等14个特大城市。这些城市，就是本次会议要求积极稳步推进城中村改造的重点城市。

显而易见，继该高层会议后，广州正式定调：积极稳步推进城中村改造。

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事实上，今年开年以来，广州旧改就已按下“加速”键。

1月，广州市政府工作报告率先提出，2023年全市城市更新年度固定资产投资目标将达2000亿元，同比增长超过60%。这对经济和民生都将产生显著的积极影响。

同时，广州市住建局明确提出全市计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

2月，广州市推动城市更新提速增效工作动员会暨第一批城中村改造项目集中开工活动举行。在动员会上，广州直接提出了今年城市更新工作新要求——提速增效，首次将速度与质量同时作为考核工作推进的硬标准。另外，11区集体签订“军令状”——2023年城市更新工作责任书。

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紧接着，各区先后开展本区城市更新专题会议，部署新一年的工作方向与目标。不少旧改项目闻风而动，集中拆卸、整村攻坚、全街动员等工作在各区有序展开。

如此大动作下，大家真不要低估了今年广州在旧改方面的决心。

我们也看到近段时间，广州不少热门旧改项目传出新消息。

像备受关注的海珠康鹭片区旧改，已对违建进行强制拆除。按照计划，该片区片策方案及更新单元规划方案等需全部都通过，并在今年12月开拆首批启动区。

海珠赤沙村旧改相关的拆补方案也已流出，即将进行村民代表表决。

黄埔“巨无霸”枫下村旧村改造项目实施方案（片区策划）已对外公示，项目规划总用地面积122.46万㎡，总建筑面积386.39万㎡，相当于4个猎德村，预计建设上万套住宅，且一口气规划了11所学校。

黄埔文冲街文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目实施方案（片区策划）已在3月底已获批复，项目将进入全面建设的提速阶段，招商工作也即将启动。文冲以东旧改项目将迎来全面清零。

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广州在旧改方面的“打法”也在不断优化，要速度，更要质量。

11区需要各自制定具体的实施计划，明确时间节点和目标任务，确保项目按时、保质落地见效，对于推进不力的情况，将上报市城市更新领导小组予以通报。

国企的权重，也在增加。过去，广州的旧改模式是政府先确定旧改范围，然后由村集体表决选定合作的旧改企业，然后合作企业根据要求推进旧改全过程，即一二级联动模式。

而此前，一份网传的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（又称“做地10条”）显示，广州将秉承做储分离原则，即先由做地主体入场，处理为净地后，政府再通过“招拍挂”，引入房企做二级开发。

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广州还特别划定了几家全资国企做地主体。

其中，市级做地主体包括越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等。各区政府(广州空港经济区管委会) 可认定或组建一至两家区属全资国企开展做地工作。

除参与前期土地整理工作外，这些做地主体同样可以“包揽”做后续开发。

“做地10条”第六条提出，重点城市更新片区可将做地与土地开发建设一并通过公开招商选定做地主体，做地主体在完成前期工作并按规定缴纳土地出让金后，可以协议出让方式获取土地使用权，进行开发建设。

这种模式也并非全国先例，在上海、杭州等城市已较为成熟。

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过去，负责旧改的企业既要负责前期一级土地整理，又要做好后期二级开发，压力并不小。在房地产行业下行叠加住建部严禁城市更新大拆大建等背景下，这些房企纷纷出险或面临资金压力，导致众多旧改项目停滞不前，政府部门很有必要介入。

这种做地与土地收储分离的方式推进旧改，不仅减轻了每个阶段市场主体的资金压力，也降低了旧改项目停滞的风险，有利于项目尽快落地实施。

作为曾经的参与主力，民营房企的身影越来越少。但全面退出是不可能的。未来民企与国央企合作，充分发挥各自优势并解决各自痛点，或将成为旧改市场的主流。

黄埔旧改动态

黄埔文冲东旧改摁下“加速键”，集体物业首开区动工

5月8日，广州市黄埔区文冲街道文冲（渡头、文元、江北片）旧改项目集体物业首开区举行动工仪式。这是今年3月该改造项目实施方案获得正式批复后的又一次突破性进展，标志着石化路以东的文冲村改造开始转入建设模式。

文冲东旧改项目位于珠江边、广州海丝城中心地带，整体规划定位为“临港智创活力街·山水宜居文化村”，计划以商务、商业组团为核心，沿城市主干道形成两条向东西延伸的产业发展带，打造广州市人工智能与数字经济试验区的重要体验性软件聚集高地。

当天的动工地块过去是一个集体经济产业园，经营着五金店、小作坊、闲置仓库等，产业结构老旧，经济产值较低。相关地段位置优越，紧邻地铁5号线文冲站、地铁13号线双岗站，周边分布大量成熟社区、企业，对于提升城市空间品质和商业配套有着强烈需求。

按照规划，该集体物业首开区将打造成高端写字楼、商业组团，未来将引入酒店商场、休闲文化场所等。记者了解到，按照目前周边地区的租金水平，此番改造有望促进村级集体经济收入翻几番。

广州开发区城市更新局党组书记、局长侯奔在致辞中表示，要依托现有的祠堂、风水塘、水系、山体、古树等历史资源，建设独具特色的广府岭南文化新村，打造文冲社区继广州“幸福里”之后的第二张“文化名片”。

目前，文冲东旧改项目由科学城（广州）投资集团有限公司负责推进。科学城（广州）投资集团有限公司副总经理、城市更新集团董事长林晓锋表示，科学城集团将拿出决战决胜的奋斗姿态，按时、按质、高标准推进集体物业建设，为村民的幸福生活“加码”。

黄埔旧改新政：合作企业退出指引要来了

近日，广州开发区城市更新局发布《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造合作企业公开引入和退出工作指引（第二次征求公众意见稿）》。这次的征求意见稿，对多个方面进行了调整。

首先，该文件删除了“合作意向企业”这一表述，这意味着合作意向企业已经成为过去式，与已印发执行的《广州市旧村改造合作企业引入及退出指引》一致。

旧改项目的转让、退出规定将更加灵活。第一版的征求意见稿中，明确要求「竞得合作企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权」。而这一版的内容，已经删除了这个表述，只强调未经村集体同意，不得擅自处置其持有的项目股权。

此外，此次的征求意见稿，对项目股权变更以及合作企业退出情形、流程和机制，都有更为具体的规定指引。

其中，股权变更方面，合作企业或联合体成员原则上在项目公司除农村集体所持股权外的份额不得低于20%；控股权发生变更需取得农村集体同意。

关于合作企业退出情形，包括违反合作框架协议/监管协议符合退出条款；法规、政策、城市规划出现重大调整，导致项目无法继续实施；合作企业失信、资金断链、破产、停工超过2个月、拖欠临迁费累计超过6个月且拖欠临迁费1000万以上。

对企业资金提出更高要求，根据文件，确认合作企业时，项目方案若未批复，需在6个月内缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金，按照改造成本确定的4年临迁费标准计算；项目方案若已批复，需设立独立银行账户作为复建安置资金监管账户，账户需备有当期复建安置资金总额10%以上的现金用于支付。

此外，文件也明确，如果项目发生拖欠临迁费风险问题，村集体、属地街镇可根据合作框架协议、拆迁监管协议的约定使用履约保证金、拆迁保证金支付临迁费，合作企业、监管银行等相关单位应全力配合，不得阻挠。

合作企业引入效率大幅加快，要求10个工作日内签订合作框架协议，90个自然日内设立项目合资公司。

对于旧改，大家都有什么想说的呢？欢迎留言讨论。

本文来源：血拼广州楼市、金羊网等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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